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经济的维护成本不容忽视

时间:2019-04-17来源:德阳新闻网 -[收藏本文]

  2004年刚到北京时,曾在东三环双井的一栋老楼住过一年。这栋大楼是1980年代初北京标志性的住宅楼宇,但二十多年后大楼维护问题凸显。楼道脏乱也就罢了,最可怕的是摇摇晃晃的电梯,以至于那一年的居住经历让我在很长时间里对电梯产生了心理阴影。

  如今又是十几年过去了,那栋大楼更加破旧、电梯更加摇晃,但我当时租住的那套八十平米公寓如今竟也能卖到四五百万。这让我不禁要问,为什么我们愿意花那么多钱去拥有物业,却没有花足够的钱去维护物业?

  在国内,很多楼龄不长的大楼都出现了外观或功能性问题,甚至北京上海的高档小区也难幸免。而这些年我在美国和日本工作和生活时却发现,很多上百年的大楼都能维护如新。是什么导致了差异?

  今年初,我去一位住在美国弗吉尼亚州的朋友家做客。朋友刚花了一百万美元买了一套三层的联排住宅,这是美国最常见的中产阶级住房。

  从价格来说,这套房子折合人民币约700万元,在北京三环以内仅相当于一套一居室公湖北权威癫痫的医院有哪些寓的价格。但是,美国买房子虽然便宜,养房子成本却不低。

  朋友给我算了一笔账,这套一百万美元的房子,他每年至少要准备2%的使用和维护费用,折合约14万人民币。首先是约1%的房产税,美国的房产税是地方税,主要用来支付社区教育开支和环境维护等,因此这一万美元实际是花在了维护房子的“大环境”上。

  其次,房子本身的使用和维护也至少需要房价1%左右的开支,这包括房子的保险、维修,管道、设备清理、院子打扫等,这一万美元是花在维护房子的“小环境”上。由于朋友的房子是刚买的新房,这部分的开支还不算多,随着房子老化,这部分费用会越来越高。

  从全美平均情况来看,根据美国人口普查局的统计,2017年美国全国平均家庭住房价格是36万美元,平均房屋年使用和维护成本为1.4448万美元,占房屋价格的比例达4%。

  换言之,美国家庭平均每个月的房子使用和维护成本是1204美元,其中包括:保险79美元、贷款保险158美元、除雪和草坪修剪13沧州羊羔疯应该如何治疗0美元、房产税218美元、水电等账单201美元、业主协会费(类似于国内物业费)250美元、维修和基本维护费168美元。

  如此高昂的使用维护费用,是美国社区和房屋能保持崭新的重要原因。日本也同样如此。我们曾在东京租住过一年公寓,那栋公寓楼是1968年建设的,但其崭新和干净程度超过北京任何新建小区。

  日本亚洲通讯社社长徐静波曾撰文介绍过东京的物业管理:“不管下水道有没有堵,一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统,一般是5年补修一次,10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次,15年更换一次。”

  在东京购买一套普通的三居室公寓,不仅需要一次性缴纳约10万元人民币的维修基金,每个月还要交1000-2000元人民币的物业修缮管理费。

  而在北京,一套100平米的公寓一年的维护成本是多少呢?除了水电开销外,恐怕也就是两三千元的物业费。而就是这微不足道的费用,很多小区通常也收不齐。<广东癫痫病治疗技术/p>

  中国大多数高层商品住房都是1998年后开始建设的,目前大多楼龄都不到20年,因此问题尚不严峻。但倘若再过十年或二十年,全球数量最为庞大的高层住宅集体面临翻新维护之时,这笔惊人费用从哪里来?

  中国家庭之所以在意拥有成本、忽略维护成本,或许是因为绝大多数家庭都仍处于财富积累的初期阶段,更在意“获得”而非“维护”,在享受获得的快乐时,尚未理解维护的代价。

  楼房需要维护,整体经济同样也存在维护成本问题。中国经济高速增长令人们产生了巨大的“获得感”,但这种获得感却还并没有计入“维护成本”。

  美国塔夫茨大学政治学助理教授、哈佛大学贝尔福中心研究员迈克尔·贝克利最近出版了新书《无可匹敌》(Unrivaled: Why America Will Remain the World's Sole Superpower),提出不应简单地从GDP来比婴儿癫痫治疗要多少钱较中美两国,而应考虑维持国家经济增长的成本问题。

  由此,他提出“国家实力成本”这一概念。首先是生产成本,包括生产消耗的原材料和污染等负产品;其次是福利成本,即食品、医疗、教育、社保等费用;再次是安全成本。他认为,维持国民经济活动事实上会消耗掉一个国家绝大部分资源。

  他在书中举例说,未来30年中国将有2亿人退休,工作和退休人员比例将从目前的7∶1骤降至2∶1。如何维持为中国经济做出巨大贡献一代人的老年生活,将成为棘手问题。这部分群体对经济增长的贡献已经产生,但他们的赡养费用基本还没有着落。

  可见,中国经济高增长的获得感,和北京高房价的获得感有类似之处,都在短期内产生了巨大的财富积累效应,但问题在于要维护财富是有成本的。

  正如富起来的中产阶级不会愿意永远住在楼道脏乱、电梯摇晃的“千万豪宅”里一样,富起来的中国人对生活品质的要求也会越来越高,这都意味着更体面生活的维护成本将越来越高。